Spéculation foncière au Vietnam

Quand je suis arrivé au Vietnam il y a 10 ans maintenant, le premier conseil qu’on m’ait donné était soit d’acheter un terrain, soit de mettre mon argent à la banque et d’attendre les intérêts ou les plus values! J’ai aussitôt répondu que je n’étais pas venu au Vietnam pour spéculer…

Ma réponse ne serait pas aussi catégorique aujourd’hui ! Car c’est certain, les prix du foncier ne font que croitre…

Plusieurs raisons à cela.

D’abord l’une des plus fortes populations, soutenue par une natalité toujours dynamique. On est presque 100 millions d’habitants au Vietnam..
Ensuite parce que la richesse de la population augmente vite. On estime à 9000 dollars la moyenne des revenus par habitant, en croissance régulière depuis de nombreuses années. Cette moyenne cache des disparités importantes, mais il est clair que « les riches » sont de plus en plus riches et ont des moyens financiers importants.
Autre raison, liée sans doute à l’origine paysanne des vietnamiens : investir dans la terre a toujours été leur premier reflexe.
La fiscalité est aussi bien sur une autre raison : entre membre d’une même famille, les biens fonciers peuvent se transmettre sans droit de succession.
Et aussi la conviction, rarement prise en défaut, que les prix du foncier vont toujours monter.


Un terrain à vendre dans notre ruelle, à 3km de l’hyper centre: 700 euros le m2, pour 119m2 (19 mvnd/m2), soit 83.000 euros

Cette hausse des prix est difficile à quantifier. A la différence de la France, il n’y a aucune statistique. Les prix au m2 par quartier sont inconnus et il faut aller sur internet pour observer les prix demandés par les vendeurs. Sinon, il faut interroger les habitants pour connaitre les prix du marché. Et encore ! Chacun a son opinion sur la valeur de son bien avec des arguments qui défient parfois la raison. Les terrains en bordure de routes ou à fort passage sont bien sur ici privilegiés..

De fait, les prix sont souvent irrationnels. Un acheteur d’Hanoi qui vient à Hué va trouver les prix très bon marché et va se précipiter pour acheter un bien s’il est bien « conseillé ». C’est aussi cela le caractère vietnamien : toujours dans la précipitation, toujours prêt à croire les rumeurs sans jamais vérifier objectivement la situation.

Voila un terrain propice à toutes les spéculations ! Le covid a supprimé pas mal d’emplois un peu partout dans le pays et certains se sont sentis pousser des ailes d’agents immobiliers. Il n’y a pas ou peu d’agences immobilières au Vietnam, les vietnamiens n’étant pas prêts à dépenser 7 à 10% du prix dans des commissions. Sans capital, la vente d’un bien rapporte 2% à un agent immobilier. Mais les profits sont bien plus considérables lorsque vous spéculez vous-même. Un article de VnExpress du 28 mars 2021 (1) parlait récemment de la formidable hausse des prix dans certaines zones périphériques de Hanoi ou d’Ha long. On parle de prix multipliés par 5 en l’espace d’un an. L’explication est toute vietnamienne. Les courtiers achètent des terrains avec de l’argent emprunté aux banques, créent de fausses rumeurs de construction d’infrastructures, poussent les acheteurs potentiels à acheter très vite.. et puis, quand le filon est épuisé, tous ces spéculateurs s’en vont sur une autre zone, comme une volée de moineaux.. L’un d’entre eux dit même au journaliste qui l’interroge « il n’y a rien de plus rentable, sauf peut être le trafic de drogue ! »…

Et à Hué ? Avec ma femme, nous avons acheté un terrain il y a 2 ans en vue de construire notre maison. Un terrain situé en périphérie, dans un village, proche de la rivière des parfums et face à une superbe rizière. Nous nous sommes dit que nous aurions sans doute 10 ans de tranquillité avant que la ville vienne jusqu’à nous. Peine perdue, la zone a été intégrée à la ville de Hué quelques mois après et la belle rizière s’est transformée en un lotissement. Plus question pour nous d’habiter là bas. Seule consolation, on nous dit que la valeur de notre terrain a été multipliée au moins 3 fois…

Cette spéculation est entretenue par une fiscalité pour le moins clémente. Alors que les plus values foncières sont taxées à 36% en France, ici, il n’y a qu’une taxe de 2% sur le prix de vente, payable par le vendeur, auquel s’ajoute 0,5% de droits d’enregistrements… pas de quoi refroidir les spéculateurs ni enrichir l’Etat.

Comment développer un pays avec de telles règles ? C’est un grand mystère pour moi. De plus, les dépôts bancaires n’étant pas fiscalisés non plus, il est clair qu’il vaut mieux être rentier que salarié.

N’allez pas croire non plus que cette hausse est liée à la faiblesse des prix ! les prix du foncier sont plus chers qu’en France !

Ne rêvez pas trop non plus ! L’achat de terrains est réservé aux vietnamiens. Les étrangers, même mariés à des locaux, ne peuvent jamais devenir propriétaires à titre privé (sauf cas particulier des condominiums).

(1) https://e.vnexpress.net/news/business/industries/people-enter-realty-business-en-masse-as-property-market-bubbles-along-4254580.html

Comment le « Riz d’Indochine » est arrivé dans nos assiettes…

En pleine crise de 1929, le riz d’Indochine ne trouve plus preneur. Ses débouchés habituels, la Chine et le Japon, se ferment et l’abondance des récoltes ces années la font s’écrouler les prix.


Zoom sur quelques cases du jeu du riz indochinois

Les exportateurs convainquent le Gouvernement General de l’Indochine de mettre en place une campagne de pub pour favoriser le riz d’Indochine en métropole. En effet, à cette époque, il ne représente que 12% du riz consommé en France, qui vient principalement des Etats Unis et d’Italie.

C’est l’agence Havas qui est chargée de mettre en scène la campagne. L’idée est de lutter contre les préjugés négatif en vigueur à cette époque en insistant au contraire sur le coté bon, sain et nutritif du riz.

Deux axes sont visés, l’alimentation humaine et celles du bétail.

La première chose qui est faite est la création d’une marque d’origine et de qualité ainsi qu’un logo. Ce logo sera imprimé sur tous les sacs de riz destinés à l’export.


Logo créé pour l’occasion et imprimé sur des cartons destinés aux épiciers

En métropole, c’est un matraquage publicitaire qui a lieu. Des milliers de pancartes seront imprimés avec le fameux logo à destination des épiciers et revendeurs. Des tracts et brochures seront édités avec la présence de nombreuses recettes culinaires. Les pubs seront diffusées non seulement dans les journaux nationaux et provinciaux mais aussi dans les revues spécialisées pour les femmes, comme « le cordon bleu ». Deux films seront réalisés pour le cinéma. 500.000 jeux du riz, sur le modèle du jeu de l’oie, seront distribués dans les grands magasins parisiens.

Innovation pour l’époque, Havas mise sur les slogans courts plutôt que sur les longs discours..

Les grands donneurs d’ordres ne seront pas oubliés. On découvre à cette occasion que les bidasses n’aiment pas le riz à cause d’un taux de brisures trop élevé qui le rend immangeable. On change les cahiers de charges de l’armée, des cantines, de l’assistance publiques pour limiter à 10% le taux de brisure.. et on fournit des cuisiniers indochinois pour former les équipes à bien cuire le riz…


L’une des nombreuses déclinaisons des publicités pour le riz indochinois

Une autre campagne est mené en parallèle pour le milieu agricole, dans les revues et foires spécialisées. L’idée est de promouvoir le paddy indochinois « sans faire concurrence au monde agricole français »


Gadget réalisé à cette époque (source ebay)

Les résultats ne se font pas attendre. La consommation de riz en France augmente, de 1929 à 1932, de 41%, et le riz d’Indochine de 46%. C’est non seulement bon pour les producteurs indochinois mais aussi pour la balance commerciale de la France ! Le succès est continue si on en juge ces chiffres: 200.000 tonnes exportés en metropole en 1929 à 700.000 tonnes en 1934… Une belle victoire en pleine crise économique mondiale.


livret de recettes (source ebay)

Source principale: article de 1933 du Bulletin de l’Agence Economique de l’Indochine (gallica)

Quoi de neuf à Hué en 2020?

2020 fut une année sans touriste, mais cela n’a pas empêché la ville de continuer à se développer, plutôt en bien..

Mais 2021 débute sur une note assez triste et inattendue : la fermeture du café « La Gare » dont j’avais parlé il y a 2 ans. C’est le seul café, logé dans une belle maison coloniale, qui avait pourtant beaucoup de succès. Il a fermé lors du Tet, sans doute victime d’une forte hausse du loyer de la part du propriétaire.
Au Vietnam, pas d’indexation des loyers (d’ailleurs il n’y a aucun indicateur d’inflation) et les négociations se font de gré à gré, au bon vouloir des partis.. Ce qui explique un turnover important des commerces.


L’absence des bateaux dragons sur la rivière des Parfums a laissé place aux baigneurs cette année !

Mais revenons en 2020. Ce fut une période faste de travaux : rénovation du pont couvert Thanh Toan, reconstruction de la porte d’entrée de la prison construite par les français (rue Le Lai), finalisation de la restauration de la porte Ngo Mon de la citadelle. C’est aussi le dégagement des constructions sur l’enceinte extérieure de la citadelle, ce qui permettra, dans un avenir assez proche, de se promener sur les hauteurs de la citadelle. C’est surtout la poursuite de la mise en valeur des berges de la rivière avec la mise en service d’une promenade sur plusieurs kilomètres. A une vitesse astronomique, a été bouclée pour le Tet une piste cyclable à Kim Long vers la pagode Tien Mu. Merci à la Corée de financer une grande partie de ces travaux.


Le dégagement des murailles de la citadelle a permis de découvrir des lieux oubliés…

Le covid et l’absence de touristes ont réduit très fortement le trafic sur la rivière des parfums. Les Huens en ont profité pour se baigner dans la rivière et faire du paddle. C’est une révolution car jusqu’ici les craintes superstitieuses empêchaient ce type de pratique.

L’absence de touristes a contraint de nombreux hôtels et restaurants à fermer. Certains se sont reconvertis en lieux de vente pour les locaux, principalement des cafés.


Une partie de l’ancienne prison a été renovée pour etre transformée en lieu de mémoire

Comme anticipé l’année dernière, l’enseigne Vinmart a fermé de nombreux points de vente, plus de 700 au Vietnam. Il en reste 2300. L’enseigne a été vendue au groupe local Masan, qui n’a aucune expérience dans la distribution, et qui hérite déjà de 100 millions de dollars de perte en 2020… Bonne chance !

La tendance actuelle est à l’ouverture de nombreux coiffeurs pour homme, dans le style des « barbers » américains.. mais aussi des magasins de vêtements d’occasion ou l’on trouve parfois de véritables pépites en provenance des usa. Les Spa fleurissent comme des champignons sans que je sache si c’est vraiment un succès. Quelques pâtisseries et salon de thé ont aussi vu le jour, mais il faudra attendre du temps pour convaincre les vietnamiens de manger des desserts sucrés.. Pour le moment, cela permet à une jeunesse qui s’ennuie (ils sont nombreux..) de faire quelques selfies.

De grosses sociétés de Hanoi et Saigon ont décidé d’investir dans des réseaux de pharmacies. La législation impose qu’un pharmacien supervise les points de vente, mais la législation est suffisamment imprécise pour que ces groupes ouvrent des points de vente sans pharmacien. Rappelons que le prix des médicaments est libre et l’affichage des prix n’est pas obligatoire. Alors il faut aller demander les prix.. Je suis la encore dubitatif sur le succès de ces enseignes, déjà trop nombreuses.

Les travaux continuent en ville et après les canalisation pendant plus de 2 ans, la ville a décidé de refaire les trottoirs… un immense chantier qui permet aux motos d’avoir plus de place pour se garer et non aux piétons de pouvoir circuler plus facilement.. on ne change pas les habitudes aussi facilement.

A noter aussi qu’un port de plaisance est en construction au bout de la rue Nguyen Sinh Cung (quartier Vi da), à la place de l’ancienne brasserie Huda. Il y aura à Hue dans quelques temps des bateaux de croisières, version luxe des bateaux mouches parisiens.. à voir.

La préservation de la ville commence a être reconnue au Vietnam et l’on note de plus en plus de tournages de films « vintages »..

Les dirigeants de la ville veulent faire de Hue la première ville écologique du Vietnam. On prévoit la location de vélos électriques, des parcs a la place des cimetières, la remise au gout du jour des ao dai…bravo !

Les bateaux du centre Vietnam

Nous ne sommes pas allés très loin, simplement de Hoi An jusqu’à l’entrée de la province Quang Ngai, soit à peine 70 km, mais nous avons été emballé de voir autant de bateaux différents, petits ou grands.

A Hoi An même, on croise de magnifiques bateaux ovales en bambou. C’est un travail d’artisan remarquable.

Les petits bateaux ronds en plastique sont de plus en plus visibles après Quy Nhon, mais ici, c’est encore rare.

L’ile de Tam Hai est de toute beauté. On y accède par un bac à chacune des extrémités. Sur l’ile elle-même, des quantités de bateaux de toutes tailles.

La dernière pèche avant le Têt attire de nombreux clients qui se réjouissent de trouver de beaux poissons. Mais on a trouvé les prix bien chers, de l’ordre de 7 euros le kilo !.

En continuant sur la route vers Quang Ngai, à quelques kilomètres de l’aéroport de Chu Lai, le pont Tra Bong permet de « survoler » un grand parking de chalutiers. Ceux-ci sont tous à quai pour le Têt, c’est donc unique dans l’année. Les plus gros partent en général 2 mois pour pécher vers les Philippines.

La spécificité de cette région est la présence de nombreux ateliers de fabrication de bateaux ronds en bambou. Sen fait des bateaux depuis plus de 30 ans. Apres le tressage du bambou, il les enduit de torchis fait à base d’excréments de bœufs ou de buffles. Le séchage prend 20 à 25 jours sous le soleil. Il enduit ensuite les bateaux d’huile. Un bateau de 4,1 m de diamètre coute 10 millions de vnd, soit 400 euros. Les plus petits, 100 euros. Les gros chalutiers en embarquent jusqu’à 40 à leur bord. Sur la zone de pèche, ils servent à pécher les calamars. Les vendeurs de bateaux en plastique essayent de les convaincre d’acheter leurs produits mais sans succès pour le moment : ils sont trop glissants pour les marins pécheurs.

Hoi An, c’est comment sans touriste ?

Nous avons profité de l’ambiance du Têt pour aller faire un tour à Hoi An et découvrir ce qu’était devenue la ville en l’absence de touristes étrangers.

Sans surprise, 90% des boutiques et des hôtels sont fermés. La majeure partie de ces boutiques sont à louer et, plus étonnant, aussi à vendre, signe d’une profonde tragédie. Il faut dire que dans le centre historique, les loyers sont facilement de 5 à 6000 usd pour une boutique, ce qui est considérable pour le vietnam.. Aucun commerçant ne peut supporter ca plus de quelques semaines, aucun propriétaire ne peut s’en passer, sans doute fortement endetté.. A noter quand meme que le célèbre photographe Français Réhahn a conservé sa boutique ouverte, chapeau !

Si il y a bien quelques touristes locaux en cette période de Têt, la vieille ville a été rendue aux locaux. Les motos y circulent librement (avec les klaxons..), les quelques cafés ouverts offrent des prix tres accessibles. Il n’y a plus que de rares restaurants ouverts.

Le plus extraordinaire reste de découvrir la ville libérée de tous ses artifices modernes. Les façades des bâtiments anciens se présentent à nous comme ils étaient autrefois. En poussant quelques portes, on y découvre des vestiges anciens, des décorations murales faites de céramiques ou de panneaux en bois, des puits de lumières habituellement masqués. Nous avons passé des heures à « redécouvrir » la ville. C’est l’occasion de parler aussi à ceux qui vivent la depuis plusieurs générations.

Les temples ou maisons de congrégations chinoises sont en accès libre. Un vieux gardien fut surpris de me voir et m’a demandé mon ticket, faute de réaliser que les tickets ne sont plus en vente depuis des mois.

Mais Hoi An avant le Têt, ce sont les formidables marchés aux fleurs, une tradition éblouissante de couleurs et de variétés.

Nous sommes aussi allés faire un tour vers les plages. Celles qui sont les plus proches de la ville ont disparues lors des derniers typhons. L’érosion maritime est terrible et l’hôtel Victoria a encore dépensé des millions pour sauver ce qui pouvait l’être.

En longeant la cote vers l‘estuaire, on croise aussi des immenses hôtels dont les travaux ont été stoppés. Ce ne sont plus que ruines et désolation.


La magnifique piscine du Victoria Hotel

Vivement que les touristes reviennent !

L’hôpital International de Hué

J’aurais pu intituler cet article « j’ai testé pour vous… » car j’y suis resté 21 jours ! Je parle de l’hôpital situé au 3 de la rue Ngo Quyen et qui fait parti de l’hôpital central de Hué. Car d’ici peu s’ouvrira un autre hôpital international totalement privé situé non loin dans une tour.

21 jours pour une jambe cassée lors d’une prise de photo.. un accident bête et qui vous handicape pendant 4 mois…

Cet hôpital a été ouvert en 2014 et bénéficie des derniers équipements. Par exemple, on m’a posé une plaque en titane de dernière technologie, une plaque qu’on peut garder à vie. Tout l’equipement (scanner, radio etc..) est de technologie occidentale.

Si vous êtes étranger et que vous êtes victime d’un accident dans la région de Hué, vous serez systématiquement conduit dans cet hôpital.

Les services sont équivalents à ceux qu’on connait en Europe mais pas au Vietnam dans les hôpitaux publics : possibilité d’avoir une chambre individuelle avec un lit pour un proche, repas en chambre, médecins attitrés, linge et draps fournis, savoir vivre occidental (fermeture des portes de la chambre par exemple..), paiement réguliers et non à chaque acte, et, cerise sur le gâteau, un personnel médical qui parle souvent français, au minimum l’anglais. Autant de petits détails qui comptent surtout quand on est loin de sa patrie.

Dans mon cas, le chirurgien et l’anesthésiste ont été formés en France et parlent un très bon français.

La qualité des soins est excellente et j’ai été constamment en confiance.

Bien sur, la contrepartie, c’est une facture très élevée. Plus de 9.000 euros pour les 21 jours, dont 5000 pour l’opération. Les pauvres infirmières, elles, ne gagnent qu’entre 150 et 250 euros par mois… N’oubliez donc jamais de toujours voyager à l’étranger avec une assurance médicale qui couvrira vos frais et qui effectuera les règlements à votre place.

Si vous êtes dans cet hôpital et que vous souhaitez de la visite de compatriotes vivants à Hué, n’hésitez pas à m’envoyer un message. Pour des besoins plus spécifiques multi langues, vous pouvez aussi requérir les services de « Hue Local Services for Foreigners ».